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开发中的项目开发商如何进行抵押贷款?

近年来,外国投资审查委员会的新政策、严格的住房贷款审批、以及投资住房贷款利率的提高,将许多投资者拒之门外。CoreLogic的数据显示,澳大利亚房地产市场出现了2012年8月以来的最大年度跌幅。

水可以载舟,也可以覆舟。在昆州,许多深受海外投资者青睐的公寓正受到双方的攻击。但承受能力最高的悉尼、墨尔本两大黄金标志首府城市,同样在50-60平仓率已徘徊数月。

多数开发商默许了较慢的预售速度、较长的交付时间以及限制外国买家比例的必要性。但对于许多开发人员来说,真正的问题是担心,甚至是担心骨折,也许不是在这里。

自2016年下半年以来,APRA已要求四大银行收紧房地产类股敞口。APRA(相当于国内银行业监督管理委员会)关闭了锁,当然也没有理由放水。对于老牌开发商来说,幸运的是,贷款审批时间变长了,贷款率下降了,财务人员怨声叹气。但考虑到近年入市的兄弟俩甚至连银行贷款都拿不到,突然间感觉更平衡了。

贷款、困难。

对于成熟的开发商而言,老已完成的项目是百折不挠的方天画戟。而银行花了几个月甚至半年的时间来归还信息,几轮下来谈话,发现,“最后你只贷款了50%?”可能只会生气和沮丧。

资金短缺吗?到2018年的这个时候,现在下结论可能还为时过早。毕竟,据政府报道,未来20年,悉尼每年将需要3.6万套新房子。这样的大数据支撑着人们的信心。但每一位市场老手都在为风险做准备。

只要看看最近在为房地产项目招聘财务人员的猎头名单上新增的“贷款和融资经验”就知道了。

当银行提取时,没有预付的白银。房地产与资本的游戏,黑白360间,不一定有破局之路。银行信贷杠杆降低后,非银行机构迅速崛起,承接了一些原本属于银行的开发项目贷款。

对于住宅开发,在交易结束时存在土地银行、桥梁贷款、建筑贷款和库存贷款。抵押贷款类型从普通类型(如注册初级抵押贷款)到夹层结构融资(如注册二级抵押贷款、未注册二级抵押贷款、优先股和可转换债券)。杠杆率高,资本结构灵活。

私人贷款机构、发展融资机构,以及最常见的房地产基金。

不用房地产基金的原因,有一个:一般比银行贵!

使用房地产基金可能有以下几个原因:

银行贷款比例不足,存量资金有限,需要提高贷款比例;或银行贷款后需要配合夹层融资

由于时间的限制,不可能长时间等待银行的批准

有限的开发经验或国内开发经验是不能接受的

符合条件的预售合同的债务覆盖率不足

银行不接受开发商拥有的建筑公司

申请土地贷款交付或交付后付现

暂时需要银行不能提供过桥资金

许多小的原因使得开发项目无法获得“标准化”的银行贷款产品,但“非标准化”贷款,尤其是根据项目和开发商的实际情况定制的多类型开发贷款,为许多开发项目注入了新的资本活力。在合理的融资结构设计下,提高安全杠杆,使股本回报率能够进一步提高。

问运河哪有这么清澈,只有淡水的来源。

当然,市场上也流传着关于房地产基金的传说。它就像小报一样耸人听闻和八卦。

例如,“他们说犹太人的基金支付18%的利息?”“你不明白吗?次级债务的利息为每年每分钟25%。“我听到一只印度基金说7%,这看起来像一个渔价!”“听说隔壁老王盘,基金最后没给钱?”“可以,送货延迟,据说资金没有筹集到捐赠”……

资质、专业、诚信,汇聚成一句话——由谱!这样的房地产基金,实在不多。

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